Protection des acheteurs de biens en multpropriété dans l Union européenne
L'achat d'une résidence en temps partagé permet de passer un certain temps (une ou plusieurs semaines) dans un logement de vacances à un moment déterminé de l'année, sur une période de trois ans ou plus. Ce type de vacances en temps partagé compte de nombreux adeptes dans divers pays de l’Union européenne comme le Royaume-Uni, la Suède, l'Allemagne, l'Italie et l'Espagne, ainsi que dans les nouveaux pays membres. Le marché de la multipropriété est particulièrement florissant en Espagne, au Portugal, en Allemagne, en Italie et en France.
Il fait l'objet d'une directive européenne adoptée en 1994 (directive 94/47 relative à la protection des acquéreurs d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers) qui met l’accent sur l’information du consommateur. Sont ainsi strictement réglementées le choix de la langue dans laquelle le contrat ainsi que le document d'information qui doit être délivré à toute personne le demandant doivent être rédigés (en principe, contrat rédigé dans la langue de l'État où réside l'acquéreur ou dans celle de l'état dont il est le ressortissant, au choix de l'acquéreur).La directive énumère aussi les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le contrat ainsi que dans le document d'information .Elle impose, par ailleurs, aux états membres d'introduire dans leurs législations la possibilité pour l'acquéreur de se rétracter dans un délai de dix jours sans avoir à donner de motif, ainsi qu'une action en résiliation du contrat si les dispositions de la directive ne sont pas respectées par celui-ci (dans ce dernier cas, aucun frais n'est du par l'acheteur). Ces dispositions protectrices s'appliquent sans préjudice de la loi applicable au contrat (l'acquéreur n’est pas lié par une clause qui prévoit qu’il renonce aux bénéfices des droits visés par la directive, ou qui exonère le vendeur des responsabilités qui en découlent).
Malgré cette législation, les litiges restent fréquents entre promoteurs et vendeurs. Alors que la multipropriété draine plus de 10,5 milliards d'euros et emploie plus de 40 000 personnes dans l'Union européenne, selon les chiffres de la Commission européenne, les agissements de commerçants véreux ont jeté le discrédit sur ce type de contrat et causé des problèmes à de nombreux acheteurs. C’est pourquoi, par exemple, la Commission juridique et du marché intérieur du Parlement européen avait demandé le 28 mai 2002 à la Commission de préparer une nouvelle directive, qui laisse aux états moins de marge d'appréciation dans la mise en œuvre afin de parvenir à une réglementation réellement homogène dans l'Union. Parmi les idées de modifications avancées figuraient un droit de rétractation pouvant s'exercer après 15 ou 20 ans ou encore l'obligation d'astreindre tout individu ou entreprise contrevenant à la réglementation à une amende substantielle ainsi qu'au paiement d'un dédommagement au consommateur.
Ces idées n’ont pas été reprises par la Commission qui a cependant rendue publique, le 07/06/2007, une proposition de directive afin de combler les lacunes dans la législation en vigueur et de l’adapter à l’évolution du secteur.
- C’est ainsi en premier lieu que le champ d’application de la directive est élargi à de nouveaux produits et de nouveaux contrats apparus depuis 1994 et qui ne relèvent donc pas de la directive en vigueur. C’est le cas par exemple de nouveaux types d’hébergement (par navires de croisière, caravanes, bateaux fluviaux…) . C’est aussi le cas de contrats de courte durée, ceux qui prévoient une durée de validité inférieure à trois ans ou encore des produits de vacances à long terme, comme les clubs de vacances à tarif préférentiel (produit qui permet au consommateur d’accéder, moyennant un paiement préalable, à des offres de réduction ou d’autres avantages sur des hébergements de vacances, des vols ou des locations de voitures…). Enfin, la revente et l'échange de programmes de multipropriété qui ne sont pas soumis aux règles européennes actuelles sont intégrés dans la proposition de révision (articles 1 et 2 de la proposition de directive).
- L’article 3 précise que le consommateur doit avoir toute les informations qu’il demande préalablement au contrat (informations qui seront reprises ensuite dans celui-ci) ce qui correspond aux règles actuelles. Mais les garanties sont renforcées par l’obligation faite au professionnel d’attirer expressément l’attention du consommateur sur l’existence du droit de rétractation, sur la durée du délai au cours duquel il peut être exercé, et sur l’interdiction du paiement d’avances pendant le délai de rétractation (article 4).
- Le délai de rétractation est harmonisé dans l’ensemble de l’Union européenne et est étendu à 14 jours (article 5).
- La proposition maintient l’interdiction actuelle de paiement d’avances au cours de la période de rétractation, et étend cette interdiction à toute forme de contrepartie qui pourrait être donnée par le consommateur (article 6). Dans le cas des revente, l’interdiction s’étend au delà du délai de rétractation jusqu’à ce que la vente ait effectivement eu lieu ou jusqu’à ce qu’il soit mis fin au contrat de revente.
- Enfin, les articles 8 et 9 reprennent les dispositions aux termes desquelles la directive s’applique sans préjudice de la loi applicable au contrat, en précisant que ce principe s’applique que le bien immobilier concerné soit situé sur le territoire d’un État membre ou que le contrat ait été conclu dans un État membre, ce qui signifie concrètement que les règles de la directive pourront s’appliquer même si la loi applicable au contrat est celle d’un état non membre de l’Union européenne ( ex : contrat passé entre deux ressortissants de l’Union et portant sur un bien situé hors du territoire de l’Union).