Protection des acheteurs de biens en multpropriété dans l Union européenne

L'achat d'une résidence en temps partagé permet de passer un certain temps (une ou plusieurs semaines) dans un logement de vacances à un moment déterminé de l'année, sur une période de trois ans ou plus. Ce type de vacances en temps partagé compte de nombreux adeptes dans divers pays de l’Union européenne comme le Royaume-Uni, la Suède, l'Allemagne, l'Italie et l'Espagne, ainsi que dans les nouveaux pays membres. Le marché de la multipropriété est particulièrement florissant en Espagne, au Portugal, en Allemagne, en Italie et en France.

 

 

Il fait l'objet d'une directive européenne adoptée en 1994 (directive 94/47 relative à la protection des acquéreurs d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers) qui met l’accent sur l’information du consommateur. Sont ainsi strictement réglementées le choix de la langue dans laquelle le contrat ainsi que le document d'information qui doit être délivré à toute personne le demandant doivent être rédigés (en principe, contrat rédigé dans la langue de l'État où réside l'acquéreur ou dans celle de l'état dont il est le ressortissant, au choix de l'acquéreur).La directive énumère aussi les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le contrat ainsi que dans le document d'information .Elle impose, par ailleurs, aux états membres d'introduire dans leurs législations la possibilité pour l'acquéreur de se rétracter dans un délai de dix jours sans avoir à donner de motif, ainsi qu'une action en résiliation du contrat si les dispositions de la directive ne sont pas respectées par celui-ci (dans ce dernier cas, aucun frais n'est du par l'acheteur). Ces dispositions  protectrices s'appliquent sans préjudice de la loi applicable  au contrat (l'acquéreur n’est pas lié par une clause qui  prévoit qu’il renonce  aux bénéfices des droits visés par la directive, ou qui exonère le vendeur des responsabilités qui en découlent).

 

 

Malgré cette législation, les litiges restent fréquents entre promoteurs et vendeurs. Alors que  la multipropriété draine plus de 10,5 milliards d'euros et emploie plus de 40 000 personnes dans l'Union européenne, selon les chiffres de la Commission européenne, les agissements de commerçants véreux ont jeté le discrédit sur ce type de contrat et causé des problèmes à de nombreux acheteurs. C’est pourquoi, par exemple, la Commission juridique et du marché intérieur du Parlement européen avait demandé le 28 mai 2002 à la Commission de préparer une nouvelle directive, qui laisse aux états moins de marge d'appréciation dans la mise en œuvre afin de parvenir à une réglementation réellement homogène dans l'Union. Parmi les idées de modifications avancées figuraient un droit de rétractation pouvant s'exercer après 15 ou 20 ans ou encore l'obligation d'astreindre tout individu ou entreprise contrevenant à la réglementation à une amende substantielle ainsi qu'au paiement d'un dédommagement au consommateur.

 

 

Ces idées n’ont pas été reprises par la Commission qui a cependant rendue publique, le 07/06/2007, une proposition de directive afin de combler les lacunes dans la législation en vigueur et de l’adapter à l’évolution du secteur.

 

 

• C’est ainsi en premier lieu que le champ d’application de la directive est élargi à de nouveaux produits et de nouveaux contrats apparus depuis 1994 et qui ne relèvent donc pas de la directive en vigueur.  C’est le cas par exemple de nouveaux types d’hébergement (par navires de croisière, caravanes, bateaux fluviaux…) . C’est aussi le cas de contrats de courte durée, ceux qui prévoient une durée de validité inférieure à trois ans ou encore des produits de vacances à long terme, comme les clubs de vacances à tarif préférentiel (produit qui permet au consommateur d’accéder, moyennant un paiement préalable, à des offres de réduction ou d’autres avantages sur des hébergements de vacances, des vols ou des locations de voitures…). Enfin, la revente et l'échange de programmes de multipropriété qui ne sont pas soumis aux règles européennes actuelles sont intégrés dans la proposition de révision (articles 1 et  2 de la proposition de directive).
• L’article 3 précise que le consommateur doit avoir toute les informations qu’il demande préalablement au contrat (informations qui seront reprises ensuite dans celui-ci) ce qui correspond aux règles actuelles. Mais les garanties sont renforcées par l’obligation faite au professionnel d’attirer expressément l’attention du consommateur sur l’existence du droit de rétractation, sur la durée du délai au cours duquel il peut être exercé, et sur l’interdiction du paiement d’avances pendant le délai de rétractation (article 4).
• Le délai de rétractation est harmonisé dans l’ensemble de l’Union européenne et est étendu à 14 jours (article 5).
• La proposition maintient l’interdiction actuelle de paiement d’avances au cours de la période de rétractation, et étend cette interdiction à toute forme de contrepartie qui pourrait être donnée par le consommateur (article 6). Dans le cas des revente, l’interdiction s’étend au delà du délai de rétractation jusqu’à ce que la vente ait effectivement eu lieu ou jusqu’à ce qu’il soit mis fin au contrat de revente.
• Enfin, les articles 8 et 9 reprennent les dispositions aux termes desquelles la  directive s’applique sans préjudice de la loi applicable  au contrat, en précisant que ce principe s’applique que le bien immobilier concerné soit  situé sur le territoire d’un État membre ou que le contrat ait été conclu dans un État membre, ce qui signifie concrètement que les règles de la directive pourront s’appliquer même si la loi applicable au contrat est celle d’un état non membre de l’Union européenne ( ex : contrat passé entre deux ressortissants de l’Union et portant sur un bien situé hors du territoire de l’Union).

 

Domaguil

 

Les malheurs de SWIFT

 

Deuxième épisode de « Big brother is watching you » : après avoir épluché  les informations personnelles des passagers aériens, voici comment l’administration  américaine met le nez dans nos opérations bancaires.

 

Imaginez une société basée en Belgique,  prospérant avec discrétion dans le monde feutré des banques à qui elle fournit des services de messagerie sécurisés grâce auxquels elles peuvent échanger ordres de paiement et informations par delà les frontières. 7800 banques dont un grand nombre de banques centrales de plus de 200 pays recourent à ses services et lui font confiance. Pour justifier cette confiance, cette société, SWIFT, sauvegarde consciencieusement les messages sur un site miroir dont le serveur est situé aux Etats-Unis.

 

 

Tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes financier…jusqu’au jour où, l’administration Bush qui s’est engagée dans une lutte sans merci contre les terroristes réels et supposés, s’avise du trésor inexploité que constitue la mine d’informations détenue par SWIFT. Qui sait si derrière certaines des millions de transactions financières transitant par les tuyaux de SWIFT ne se cachent pas des émules de Ben Laden ? Un beau matin, les services du Trésor américain mettent le marché sur la table de SWIFT : « ou tu  nous laisses jeter un œil sur tes données ou tu écopes d’amendes record et en prime tu fais connaissance avec nos prisons » (le tutoiement est une licence destinée à suggérer que nous sommes dans un monde où la diplomatie n’est pas de mise).

 

 

SWIFT ne sait que faire. Elle n’est pas vraiment tentée par la perspective de voir amputer sa cagnotte. Encore moins par celle d’aller faire un tour par la case prison. Mais, d’autre part, ce qui lui est demandé est-il bien régulier ? Si elle obéit aux injonctions américaines ne viole-t-elle pas les droit belge et communautaire ? Pas sûr que les règles de protection de la vie privée en Europe s’accommodent des méthodes expéditives adoptées outre Atlantique depuis le 11 septembre. Bref, SWIFT ne sait plus à quel droit se vouer.

 

 

Dans son désarroi, elle se tourne vers le comité de supervision qui contrôle ses activités selon ses statuts. Les éminences qui en sont membres, présidents de banques centrales, comme la Banque nationale de Belgique ou la Banque centrale européenne, sauront sans doute ce qu’il convient de faire. Hélas ! Le comité veut bien superviser le bon fonctionnement des tuyaux mais pas s’occuper de l’imbroglio juridique dans lequel est plongée SWIFT. Pas de mon ressort, dit la BCE, par exemple. Et SWIFT se voit priée de se débrouiller tandis que BCE et Banque nationale belge regardent ailleurs, appliquant les trois préceptes de la sagesse : ne rien dire, ne rien entendre, ne rien voir.

 

 

Il reste un recours à SWIFT : les juristes. Elle prend conseil : si elle obéit aux américains viole-t-elle la loi belge et le droit communautaire ? Mais non, lui répond-on benoîtement.

 

 

Ainsi rassurée, SWIFT peut se lancer dans une loyale coopération avec les services américains et laisser les hérauts du monde libre fouiner dans des  renseignements concernant des centaines de milliers d'européens.

Sans trop d’états d’âme…du moins tant que l’affaire n’apparaît pas au grand jour. Mais c’est compter sans le 4^ème pouvoir qui quelquefois joue son rôle. En juin 2006, le pot aux roses est révélé par des journaux américains, SWIFT sommée de s’expliquer, la BCE et la Banque nationale de Belgique tirées de leur torpeur, et le Parlement européen monte aux créneaux en organisant une audition publique le 4 octobre pour tenter d’y voir plus clair.

 

 

Devant les députés, SWIFT n’en mène pas large : la voilà soupçonnée, alors qu’elle pensait être tranquille, d’avoir violé les règles communautaires sur la protection des données personnelles.  Le Président de la BCE est lui-même quelque peu malmené (sacrilège) par des députés lourdement insistants.

 

 

La Commission européenne fait la tête aussi. Il faut dire qu’elle a apparemment tout appris par la presse : ça fait négligé.

 

 

Mais le plus remonté, c’est le Contrôleur européen pour la protection des données, un petit nouveau dans la nébuleuse des divers organismes européens et qui ne perd pas une occasion de se faire remarquer, avec la fougue des débutants. Le voilà qui s’en prend à l’auguste BCE à qui il reproche de n’avoir prévenu ni les états, ni les institutions européennes, au mépris de son devoir « moral » (oui, oui, il parle de morale le Contrôleur, c’est rafraîchissant). Il faut dire que la BCE n’a pas arrangé son cas en continuant à utiliser SWIFT après qu’elle ait appris que l’administration américaine surveillaient les transactions, qui est tout de même le comble de la distraction.

 

 

Pour le moment, on est là. Une fois de plus, les américains ont réussi à mettre une belle pagaïe entre les européens qui ne savent pas trop quelle conduite tenir, faute d’avoir les moyens de riposter efficacement aux mauvaises manières de l’administration Bush.

 

 

Mais après tout, est-ce si important diront certains. Nous sommes « en guerre contre le terrorisme », on nous le répète bien assez, cela justifie bien quelques petits sacrifices. Et de bonnes âmes d’ajouter que ceux qui n’ont rien à cacher n’ont rien à craindre.

 

 

A cela je répondrai tout d’abord que ce n’est pas sûr : certains individus et corps de métiers, appliquent une présomption de culpabilité et non d’innocence (par exemple, allez expliquer à un CRS en pleine action que : non, vous ne manifestiez pas mais faisiez votre shopping).

 

 

Et en deuxième lieu, je dirai que le problème n’est pas là, mais dans le fait que des autorités étrangères s’arrogent le droit de consulter des informations privées en vertu de lois mettant en œuvre des options politiques sur lesquelles je n’ai pas eu mon mot à dire n’étant pas de leurs ressortissants, quelquefois à mon insu, sans que je sache quelle utilisation exacte va en être faite, et combien de temps elles vont être conservées.

 Cela se passe tous les jours et dans bien des domaines ? Ce n’est pas une raison pour s’accommoder de ce grignotage continu de nos droits de citoyens.

 

Domaguil

 

NB: Pour plus de détails sur l'affaire SWIFT, voir l'article sur le site eurogersinfo